생활형숙박시설 총정리 2023 정책 반영!

다양한 이점으로 투자대안이 되었던 생활형 숙박시설의  특례기간이  2023/10/14일 자로 종료됨에 따라 생숙을 주거용으로 사용할 시 시세 10%의 이행강제금이 부과됩니다. 생숙 불법을 피할 방법은 없을까요?  2023년 발표된 정책들을 반영해 생활형 숙박시설 총정리 해보겠습니다.

생활형숙박시설 숙박업 신고 계도기간 부여 2023 NEW

생활형숙박시설을 주거용 오피스텔로 용도변경 시 2년간 한시 적용되던 특례가  2023년 10월 14일 종료됨에 따라 주거용 생숙 매수자들에게  시세의 10%에 해당하는 이행강제금이 부과될 예정이었으나 2023년 9월 26일 국토교통부의 발표에 따라 24년 말까지 생활숙박시설(이하 생숙) 숙박업 신고 계도기간이 부여되고  이행강제금 처분이 유예됩니다.

 

 

주차장·학교 과밀 등 인근 주민들의 역민원, 생숙을 숙박시설로 정상사용 중인 준법자와의 형평성을 고려하여 용도변경 특례는 추가연장 없이 10월 14일부로 종료되며 생숙을 숙박시설로 정상사용 하려는 소유자들이 여건별로 숙박업 신고를 하는 데 걸리는 시간, 실거주 임차인의 잔여 임대기간, 생숙 관련 제도개선 논의에 필요한 기간 등을 종합 고려하여 생숙을 숙박업으로 신고하는 계도기간이 2024년 말까지 연장된 것입니다.

 

♥생숙 용도변경 특례 2023/10/14 종료 -> 용도변경 특례기간 연장 없음 ♥ 주거용 생숙--> 숙박업 신고 계도기간 부여 2024년까지  ♥ 시세의 10% 이행강제금 2014년 말까지 처분 유예

 

생활형숙박시설 왜! 문제가 되고 있을까? 해결방안은?

 

♥생숙 청약통장 필요 X/전매가능/주택수 미포함/양도세, 종부세 과세대상 X -> 인기 급상승 ♥ 투기 수요가 급증 -> 국토부  2021년 5월 건축법 시행령을 개정 숙박업 신고를 명시/ 어기면 이행강제금 ♥ 2년의 용도변경 유예기간 2023/10/14 종료 -> 시세의 10% 이행강제금 부과 ♥ 생숙과 준주택(오피스텔) 건축법 상이하여 전체의 2%만 용도전환 ♥ 생숙 소요자 생순->준주택으로 요구하나 국토부 불허! 2024년까지 숙박시설등록 유예만

생활형 숙박시설은 호텔식 시설과 서비스를 제공하면서 취사도 가능한 숙박 시설로, 애초 외국인 관광객이나 장기 출장자 수요를 위해 2007년 도입되었으나 집값이 크게 오른 2020~2021년 규제를 피할 수 있는 ‘아파트 대체재’로 주목받으며 투자 수요가 몰렸습니다. 생숙은 청약 통장이 없어도 분양받을 수 있고, 당첨 즉시 분양권 전매가 가능하며, 주택 수에 포함되지 않아 양도도득세 중과 및 종합부동산세 과세 대상에서 제외되며 주차·안전기준이 미비하고 학교용지부담금도 미부과 되기 때문에 아파트 대체 투자로 아주 매력 있는 투자대상이었습니다. 

 

*주택 / 오피스텔 (준주택) / 생활형 숙박시설 관련 세금 비교!

구분	공동주택	오피스텔(준주택)	생활숙박시설
종부세	과세		배제
양도세중과	중과		배제
전매제한	투기과열지구, 조정대상지역 등에서 적용		없음
청약통장	필요	불필요	불필요
주차기준	세대당 1대		시설면적 200m2 당 1대
피난‧방화	복도폭 1.8m 이상		복도폭 1.5m 이상
	직통계단까지 피난거리 40m 이하		미규정
학교용지 분담금	부과		미부과
입지가능 용도지역	주거지역, 상업지역(주상복합 등 복합용도), 준공업지역	일반주거지역, 준주거지역, 상업지역, 준공업지역	준주거지역‧상업지역 (조례로 정하는 경우에만), 준공업지역, 계획관리지역, 자연녹지지역 등   ※ 주거지역 입지 불가

 

2017년부터 주택 가격이 오르고 세금규제에서 자유롭기 때문에 생숙 사용 승인(지차체의 입주 승인) 물량은 2017년 9730실에서 2021년 1만 8799실로 크게 늘어났습니다. 투기 수요가 몰리자 국토부는 2021년 5월 건축법 시행령을 개정해 생숙의 숙박업 신고를 명시하고, 이를 어기면 이행강제금을 부과하기로 했습니다.

 

사업시행자들은 아파트 대신 거주할 수 있다는 내용을 대대적으로 홍보하여 (법적으로는 주거용으로 쓸 수 없음) 분양완판에 성공하였고, 정부는 법적으로 주거용으로 사용하지 못하는 생숙을 사업시행자들이 주거용으로 홍보하는 것을 방치하여

분양자들은 '불법' 규정을 알 수도 없었고 알게 되었더라도 정부가 용도 변견을 완환 해서 어려움이 없을 것이라도 판단하여 투자매수에 뛰어들게 되었던 것입니다.

정부가 2년의 유예기간을 줬지만 그간 오피스텔로 변경한 생숙은 1996실로, 기존 생숙의 2.1% 수준에 불과하며

생숙을 건축법상 준주택에 해당하는 오피스텔로 변경하는 것은  건축규정이 일시적 완화되었더라도  준주택을 짓기 위해 충족해야 하는 학교시설등을 지을 수 없는 사항 그 외 복도, 소방시설, 배연시설등 안전기준도 충족해야 하기 때문에 거의 불가능한 일이기 때문에  생숙 소유자들은 생숙을 준주택으로 인정해 달라는 요구를 하고 있는 것입니다.

 

2024년까지 주거용 생숙의 숙박업 신고가 계도기간 부여가 현재로서는 가장 정확한 해결책이지만 2024년까지 생식 관련 제도개선 논의에 필요한 시간이 확보되었기 때문에 앞으로 나올 정책들을 유심히 살펴보아야겠습니다.

 

오늘은 다양한 세금혜택으로 아파트 대체재 투자대안이 되었던 생활형숙박시설의 문제점과 이유 그리고 해결방안에 대해 알아보았습니다. 2024년까지 생활형숙박시설을 숙박업으로 신고하는 계도기간을 부여했지만 생숙을 숙박시설로 사용하기 위해 분양받으신 분들은 많은 어려움에 처해 있을 듯합니다. 생활형 숙박시설을 준주택으로 변경하는 것은 불허되었지만 앞으로 논의될 다양한 정책들을 확인하며 2024년 말까지 잘 대응하셔서 이행강제금의 피해가 없으시길 바랍니다.